令和2年4月1日より改正民法が施行されました。

明治時代に作られた法律がやっと現代に合ったカタチに刷新されたのです。

とは言っても、そこはやはり法律ですから、ぱっと読んでもよくわかりません。

ざっくりとですが、内容をまとめてみたいと思います。

例えば不動産取引の場合、これまで売主には「瑕疵担保責任」がありました。

「瑕疵＝シロアリ被害や水漏れなどの欠陥」が見つかった場合には、買主様は契約の解除や損害賠償ができる、というものです。

この責任が民法の改正により、「契約不適合責任」というものに変わりました。

大まかな変更点は以下です。

だいぶいい加減なまとめですが、要は買主の保護が広がった、という改正ですね。

これまでは、後から欠陥が発覚した場合でも、買主が知らなかったのであれば契約解除や損害賠償請求をしてもOKという法律でした。

こちらが民法改正により、買主が欠陥を知っていたとしても、売買契約書に「欠陥があります」と書いていないのであれば、売主は欠陥がないものを売り渡さないといけない、ということです。

これが「契約」に「不適合」なものを引き渡してはいけないという「責任」です。

また、これまでは買主は、契約解除か損害賠償請求しか選択肢がありませんでしたが、改正民法では、修理の請求や代金の減額も請求できるようになりました。

つまり、これまで以上に売買契約書の内容が重要になってくる、ということです。

売主としては、何か土地や建物に不具合があるのであれば、しっかりと明記して買主へ伝えておかないといけません。

仮に建物の目立つところに白蟻被害の跡や、雨漏れの跡があったとしても、契約書に書いておかないと、買主から責任追及されてしまうことになります。

一方、買主としては、何か不具合があるのであれば、契約書をしっかり読めば書いてある、ということになりますし、書いてなければ後から請求できる、ということになります。

また、我々不動産仲介事業者としては、契約書の作成や重要事項説明に、これまで以上に注意を払っていく必要がある、ということです。

さらにご注意いただきたいことは、契約書の特約事項で免責は可能です。ですが、契約不適合責任の免責は、瑕疵担保責任の全部免責のように一言で済ませることができません。懸案事項を一つ一つ契約書に記載し、買主に容認させたうえで、契約不適合責任を負わないことを明記する必要があります。

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